តម្លៃទីផ្សារនៃដី។ សុរិយោដីនិងតម្លៃទីផ្សារ

តម្លៃដីសុរិយោដីនិងទីផ្សារនៃដីគឺជាគំនិតពីរដែលមានសារៈសំខាន់ដើម្បីដឹងពីគោលបំណងដើម្បីស្វែងរកនៅពេលលក់។ ប្រភេទទី 1 បង្ហាញពីតម្លៃនៃដីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិដែលត្រូវបានគណនាអាស្រ័យលើទីតាំងនិង ប្រភេទដី។ វាត្រូវបានប្រើជានិយ័តករនៃទំនាក់ទំនងដីធ្លីនៅពេលបញ្ចប់ការជួលនិងការទិញនិងលក់ប្រតិបត្តិការក៏ដូចជាការគណនាចំនួនពន្ធដែលនឹងត្រូវបង់ជូនរដ្ឋ។ តម្លៃសុរិយោដីនិងតម្លៃទីលានដីត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណយ៉ាងហោចណាស់ជារៀងរាល់ 5 ឆ្នាំម្តង។ ទិន្នន័យដែលទទួលបានលើមូលដ្ឋាននៃការវាយតម្លៃនេះត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងសុរិយោដីរដ្ឋនៃអចលនទ្រព្យដែលថែរក្សាដោយភ្នាក់ងារសហព័ន្ធរដ្ឋនៃការចុះបញ្ជីរតនវត្ថុនិងសុរិយោដី។

ទំនាក់ទំនងនៃគំនិតដែលបានប្រើ

ច្បាប់របស់រុស្ស៊ីមិនត្រឹមតែ ផ្តល់តម្លៃសុរិយោដី ប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែថែមទាំងផ្តល់ជូននូវបទប្បញ្ញត្តិនិងទីផ្សារផងដែរ។ បទដ្ឋាននេះត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងករណីដែលមិនបានកំណត់និយមន័យសុរិយោដី។ វាត្រូវបានគណនានៅក្នុងករណីមួយចំនួនដែលត្រូវបានកំណត់ដោយច្បាប់: នៅពេលទទួលបានប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការធានាដីសម្បទានដីការរំដោះដីរដ្ឋនិងរដ្ឋនិងក្នុងករណីផ្សេងទៀត។ ការគណនាតម្លៃនៃដីធ្លីក្នុងករណីនេះត្រូវបានកំណត់ជាទូទៅថាជាពន្ធលើដី 200 ដងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃផ្ទៃដីនៃដីមួយដែលត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើការកំណត់គោលបំណងពិសេសដោយមានការកើនឡើងនូវកត្តានិងមិនរាប់បញ្ចូលពន្ធ។

ជារៀងរាល់ឆ្នាំរដ្ឋបាលមូលដ្ឋានកំណត់តម្លៃដីធ្លីដែលទទួលស្គាល់ដោយនិយ័តករដែលអាចប្រែប្រួលក្នុងរយៈពេល 25% ។ តម្លៃទីផ្សារនៃដីជាធម្មតាមាន 25% ខ្ពស់ជាងបទដ្ឋាន។ ឯកសារដែលជាការបញ្ជាក់ពីតម្លៃបទដ្ឋានសម្រាប់គម្រោងជាក់លាក់មួយអាចទទួលបានពីគណៈកម្មាធិការទីក្រុងឬស្រុកស្តីពីការគ្រប់គ្រងដីធ្លីនិងធនធានដីធ្លី។

លក្ខណៈពិសេស

តម្លៃដីទីផ្សារត្រូវបានកំណត់ជាទូទៅអាស្រ័យទៅលើកត្តានានាដូចជាតម្រូវការទីផ្សារនិងការផ្គត់ផ្គង់ដីប្រភេទជាក់លាក់មួយនៅក្នុងតំបន់ជាក់លាក់នាពេលបច្ចុប្បន្ន។ នៅលើតម្លៃវាមិនគួរលើសពីកម្រិតដែលទំនងបំផុតនៃតម្លៃទិញនៃទឹកដីដែលស្រដៀងគ្នានេះ។ ការផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌទីផ្សារឬទិសដៅគោលដៅនៃគេហទំព័រមួយអាចប៉ះពាល់ដល់ទំហំរបស់វា។ តម្លៃទីផ្សារនៃដីគឺជាលក្ខណៈពិសេសនៃទីផ្សារទី 2 ដែលការលក់ដីដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ឈ្មួញឯកជនត្រូវបានលក់បន្ត។ ទីផ្សារចម្បងដែលការទិញដីរដ្ឋនិងរដ្ឋនៅក្នុងភាពជាម្ចាស់ឯកជនកំពុងត្រូវបានអនុវត្តអនុសាសន៏នៃការអនុវត្តថ្លៃដើម។ ប្រភេទសត្វទាំងអស់នេះអាចមានភាពខុសគ្នា។ នៅក្នុងតម្លៃសុរិយោដីនិងបទប្បញ្ញត្តិមានភាពស្រដៀងគ្នាជាមួយតម្លៃស្តុកនិងក្នុងទីផ្សារមួយជាមួយតម្រូវការនិងការផ្គត់ផ្គង់បែបប្រពៃណី។

ដំណើរការវាយតំលៃ

ការវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃដីត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីដឹងពីតម្លៃពិតរបស់វត្ថុ។ ជាទូទៅតម្លៃត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយផ្អែកលើទីតាំងទឹកដីនៃលក្ខខណ្ឌទីផ្សារការផ្គត់ផ្គង់និងតំរូវការក៏ដូចជាស្ថានភាពនៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសនៅពេលនៃប្រតិបត្តិការ។ ដោយសារតែការកំណត់ដ៏ទូលំទូលាយនៃកត្តាទាំងនេះវាអាចគណនាតម្លៃនៃដីធ្លីបានពីព្រោះក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃនឹងប្រមូលទិន្នន័យពាក់ព័ន្ធបំផុតដែលអាចមានប្រយោជន៍សម្រាប់ការវាយតម្លៃគោលបំណង។

តម្រូវការសម្រាប់សកម្មភាពវាយតម្លៃ

ជាធម្មតាវាជាការចាំបាច់ដើម្បីដាក់ពាក្យស្នើសុំដល់ក្រុមហ៊ុនឯកទេសសម្រាប់ការវាយតម្លៃក្នុងករណីមួយចំនួនដែលក្នុងនោះមាន:

- តំរូវការតំរឹមសុរិយោដី

- ប្រសិនបើគេហទំព័រត្រូវបានសន្មតថាត្រូវបានគេរំដោះពីទ្រព្យសម្បត្តិរដ្ឋ។

- បើចាំបាច់ការផ្តល់ឥណទានទៅឱ្យដើមទុនអនុញ្ញាតរបស់ក្រុមហ៊ុន។

- ក្នុងករណីមានចុះបញ្ជីបញ្ចាំឬសន្យា។

- ប្រសិនបើចាំបាច់កំណត់ថ្លៃចំណាយលើការលក់ដីធ្លី។

- ការគណនាចំនួនពន្ធដែលបានបង់លើការបរិច្ចាគ។

ការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិ

ការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃទីផ្សារដីឡូតិ៍គឺចាំបាច់សម្រាប់ការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិ។ វាជាទម្លាប់ក្នុងការសំដៅទៅលើបុគ្គលនិងនីតិបុគ្គល។ ប្រសិនបើវាជាសំណួររបស់បុគ្គលម្នាក់ៗដំណើរការវាយតម្លៃត្រូវបានចាប់ផ្តើមនៅពេលដែលប្តីប្រពន្ធត្រូវបានលែងលះហើយត្រូវបានគណនាដោយគិតគូរដល់អគារដែលមានទីតាំងនៅលើគេហទំព័រ។ ក្នុងករណីនីតិបុគ្គលការវាយតម្លៃដីមានការបែងចែកនិងការកំណត់តម្លៃភាគហ៊ុនរបស់ម្ចាស់ហ៊ុនម្នាក់ៗឬសហកម្មសិទ្ធិក្រុមហ៊ុនស្របតាមស្ថានភាពស្របច្បាប់របស់ក្រុមហ៊ុន។ ជារឿយៗការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានអមដោយវិវាទនៅក្នុងតុលាការដោយសារតម្លៃដីទីផ្សារអាចត្រូវបានកំណត់ជាច្រើនដង។

នៅពេលអ្នកស្នងមរតកជាច្រើនត្រូវបានទទួលមរតក ការវាយតម្លៃ ពេញលេញ នៃដីឡូតិ៍ត្រូវ បានបង្កើតឡើងផងដែរ ។ ប្រសិនបើភាគីណាមួយមិនយល់ព្រមជាមួយលទ្ធផលនៃការប្រឡងទេនោះករណីនេះត្រូវបញ្ជូនទៅតុលាការ។

ការកំណត់ថ្លៃជួល

ប្រភេទនៃការវាយតម្លៃនេះអាចមានប្រសិទ្ធិភាពជាញឹកញាប់។ នៅក្នុងស្ថានភាពនេះនៅពេលគណនាតម្លៃនៃដីធ្លីភាពខុសគ្នាត្រូវបានយកជាមូលដ្ឋានរវាងតម្លៃពិតប្រាកដនៃដីធ្លីនៅលើទីផ្សារនិងអត្រាការជួលដែលមានលក្ខណៈទាក់ទាញសម្រាប់ប្រភេទនៃទឹកដីនេះ។ តម្លៃនៃសិទ្ធិជួលគឺពឹងផ្អែកដោយផ្ទាល់ទៅលើសិទ្ធិអំណាចរបស់ភតិកៈការជាប់សំណល់និងរយៈពេលសុពលភាពនៃសិទ្ធិជួលសិទ្ធិសិទ្ធិនៃវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃរបស់ភាគីទីបីនិងគោលបំណងនៃដីធ្លី។

តម្លៃទីផ្សារនៃដីគឺពឹងផ្អែកដោយផ្ទាល់ទៅលើកត្តាដូចជា: ទីតាំងនៃទឹកដី។ មធ្យោបាយងាយស្រួលសម្រាប់យានយន្ត លទ្ធភាពនៃការទំនាក់ទំនងក៏ដូចជាសមាសភាពបរិមាណនិងគុណភាពរបស់ពួកគេ។ លើសពីនេះទៀតវាត្រូវបានគេតម្រូវឱ្យយកទៅក្នុងគណនីទិន្នន័យនៃការសិក្សាភូគព្ភសាស្រ្តនិងវិស្វកម្ម - ភូគព្ភវិមានដែលមានសារៈសំខាន់នៃការដែលមានទំហំធំខ្លាំងណាស់ជាពិសេសនៅពេលគ្រោងការសាងសង់កន្លែង។

ស្ថានភាពសម្រាប់កាលបរិច្ឆេទជាក់លាក់

ចាប់តាំងពីទីផ្សារដីត្រូវបានកំណត់ដោយការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃថេរការវាយតម្លៃត្រូវបានគេតម្រូវឱ្យធ្វើនៅកាលបរិច្ឆេទជាក់លាក់មួយ។ តម្លៃទីផ្សារដីឡូតិ៍មានលក្ខណៈប្រែប្រួលហើយអាស្រ័យលើគោលបំណងរបស់ពួកគេសម្រាប់មូលបត្រដែលជាករណីប្រើប្រាស់។ គោលបំណងដែលមានបំណងសន្មតថាការចោលចោលនូវប្រសិទ្ធភាពឬលទ្ធភាពបំផុតនៃទឹកដី។ ទាំងអស់នេះក៏ត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃការទិញដីដីមួយ។ ក្នុងករណីនេះការវាយតម្លៃត្រូវបានបែងចែកជាតំបន់ដាច់ដោយឡែកដែលខុសគ្នាពីទំរង់និងលក្ខណៈនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ

ដូច្នេះមុននឹងអ្នកកំណត់តម្លៃដីនោះអ្នកត្រូវឆ្លើយសំនួរមួយចំនួន:

- តើអ្វីជាគោលបំណងនៃដីធ្លីនិងអ្វីដែលអនុញ្ញាតឱ្យប្រើប្រាស់ដីនោះ?

- តើអ្វីខ្លះជាមធ្យោបាយនិងប្រភេទនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលមាននៅតាមតំបន់ជុំវិញ?

- តើការផាស់ប្តូរទីផរដី?

- តើអ្វីទៅជាប្រភេទនៃការប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានគេរំពឹងថានៅពេលនេះ។

តម្លៃទីផ្សារនៃដីធ្លីត្រូវបានប៉ាន់ស្មានដោយផ្អែកលើព័ត៌មានជាក់លាក់។ ជាធម្មតានេះតម្រូវឱ្យមាន: ការកំណត់ទិសដៅនៃការវាយតម្លៃ។ កំណត់កាលបរិច្ឆេទទូទាត់ជាក់លាក់។ ដើម្បីដឹងពីតម្រូវការរបស់អតិថិជន មានឯកសារដែលបញ្ជាក់ពីសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់គេហទំព័រទៅទឹកដីនោះអាចជាភតិកៈឬម្ចាស់ផ្ទះ។

អ្នកក៏ត្រូវដឹងដែរថា:

- គោលបំណងនៃទឹកដីដែលបានវាយតម្លៃ

- ការអនុញ្ញាតិឱ្យប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

- ប្រភេទនៃការប្រើប្រាស់វែបសាយត៍នៅពេលនេះ;

- ទីតាំងនៃវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃនៅក្នុងផែនការដែនដីនោះគឺមធ្យោបាយធ្វើដំណើររបស់វានិងបរិវេណជុំវិញភ្លាមៗ។

- មធ្យោបាយសំខាន់ៗដើម្បីប្រើប្រាស់ដីនៅតំបន់ជុំវិញនោះ។

លើសពីនេះទៅទៀតគួរតែ:

- ផែនការនៃតំបន់បណ្តាញនៃផែនដីមួយ;

- ព័ត៌មានស្តីពីការជួសជុលព្រំដែន។

- ទិន្នន័យស្តីពីភាពប្រសើរឡើងមួយចំនួនជាពិសេសអគារអាជីវកម្មការទំនាក់ទំនងដែលមានទីតាំងនៅលើគេហទំព័រក៏ដូចជាព័ត៌មានលម្អិតអំពីពួកគេ។

- ទិន្នន័យស្តីពីវត្តមាននៃឧបទ្ទវហេតុដែលមាននៅក្នុងអគារអគារទំនាក់ទំនងនិងកន្លែងដែលមានទីតាំងនៅលើគេហទំព័រដោយមានព័ត៌មានលម្អិតអំពីព័ត៌មានអំពីពួកគេ។

តម្លៃទីផ្សារនៃដីត្រូវបានគណនាយកទៅក្នុងភាពខុសប្លែកគ្នា។ នៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវក្រោមការណែនាំពីអ្នកឯកទេសដែលមានបទពិសោធវាអាចធ្វើប្រតិបត្តិការហិរញ្ញវត្ថុដោយសុវត្ថិភាពជាមួយនឹងដី។

កត្តាដែលមានឥទ្ធិពលលើការវាយតម្លៃ

ដីប្រភេទផ្សេងៗគ្នាត្រូវបានជះឥទ្ធិពលដោយកត្តាដូចគ្នាក្នុងការវាយតម្លៃរបស់ពួកគេដូចជាទីតាំងទីតាំងកត្តាខាងក្រៅលក្ខខណ្ឌទីផ្សារគោលបំណងនិងលទ្ធភាពនៃការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់ចំណេញដែលអាចកើតចេញពីការប្រើប្រាស់របស់វា។ តម្លៃដែលប៉ាន់ស្មានក្រោយៗមកគឺសំខាន់។

តម្លៃទីផ្សារនៃដីធ្លីត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថាជាកាលបរិច្ឆេទជាក់លាក់មួយ។ លើសពីពេលវេលាសូចនាករនេះអាចផ្លាស់ប្តូរ។ ការវាយតម្លៃត្រូវបានផ្ដល់អនុសាសន៍តាមមូលដ្ឋាននៃការប្រើប្រាស់ដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត។ នោះគឺអ្នកជំនាញប្រើការស្រាវជ្រាវលើភាពសមហេតុផលនៃការប្រើប្រាស់វត្ថុនេះស្របតាមច្បាប់ក៏ដូចជាភាពជាក់ស្តែងខាងហិរញ្ញវត្ថុនិងរូបរាងកាយ។ វាប្រែថាជាលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃមិនមែនជាការចំណាយជាមធ្យមនោះទេប៉ុន្តែអតិបរមាត្រូវបានគេគណនា។ ជួនកាលការបែងចែកវត្ថុមួយដែលមានលក្ខណសម្បត្តិប៉ុន្តែយុត្តិធម៌នៃវត្ថុមួយទៅក្នុងផ្នែកមួយចំនួនគឺអាចធ្វើទៅបានដែលត្រូវបានកំណត់ដោយប្រភេទផ្សេងៗទម្រង់និងលក្ខណៈផ្សេងទៀត។ ជារឿយៗលទ្ធផលនៃការស្រាវជ្រាវខុសគ្នាពីអ្វីដែលត្រូវបានគេរំពឹងទុកដោយសារតែប្រភេទនៃការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នមិនស្របគ្នាជាមួយនឹងប្រសិទ្ធភាពបំផុត។ ជាមួយនឹងគំនិតនេះវាត្រូវបានគេតម្រូវឱ្យយល់។

ការប្រើប្រាស់មានប្រសិទ្ធិភាពអតិបរមា

ក្នុងករណីដែលតម្លៃទីផ្សារនៃដីធ្លីត្រូវបានបង្កើតឡើងវាចាំបាច់ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើកត្តាទាំងនេះ:

- គោលបំណងដែលមានគោលបំណងក៏ដូចជាការអនុញ្ញាតិអោយមានប្រភេទជាក់លាក់នៃការប្រើប្រាស់។

- ប្រើប្រាស់វែបសាយត៍បន្ទាប់ពីការពិត

- ប្រភេទនៃការប្រើប្រាស់ដីដែលពេញនិយមនៅក្នុងស្រុកបច្ចុប្បន្ន។

- ការព្យាករណ៍ទាក់ទងនឹងការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃសម្រាប់ដីប្រហាក់ប្រហែល។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន

ដំណើរការនៃការប៉ាន់ប្រមាណគិតគូរអំពីការចំណាយជាមធ្យមនៃដែនដីនៅក្នុងតំបន់សិក្សាលទ្ធភាពនៃបណ្តាញដឹកជញ្ជូនអវត្តមានឬវត្តមាននៃរចនាសម្ព័ន្ធបណ្តាញវិស្វកម្មនៅលើដីស្ថានភាពបរិស្ថានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឆ្ងាយដាច់ស្រយាលនិងកន្លែងផ្សេងទៀត។ ចំពោះ ដីកសិកម្ម វាត្រូវបានគេតម្រូវឱ្យប៉ាន់ប្រមាណទិន្នផលដំណាំពិតប្រាកដការចំណាយផលិតកម្មតម្លៃនៃការលក់ផលិតផលនៅក្នុងតំបន់និងកត្តាមួយចំនួនយ៉ាងសំខាន់ដូចគ្នា។ ស្រដៀងគ្នានេះដែរដីប្រភេទផ្សេងទៀតត្រូវបានវាយតម្លែ។